4月地稅房屋評估價上線以來，中介反映商業(yè)地產(chǎn)評估價一刀切“被拔高”

4月1日起，廣州市地稅房屋評估價系統(tǒng)上線。這個系統(tǒng)實施3個多月來，商業(yè)地產(chǎn)人士向記者反映，越秀區(qū)一些寫字樓評估價“拔高”速度快，如江灣新城寫字樓成交單價8000多元/m2，被地稅評估為1.4萬元/m2，導(dǎo)致該交易成交價100多萬元，土地增值稅居然要交20多萬元，交易就此停頓。商鋪在評估價新系統(tǒng)下也未能幸免，以北京路為例，北京北、北京南與北京路中段的商鋪售價價差一倍，但在評估均價提高的情況下，北京南和北京北的商鋪評估價也“被拔高”。中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓副營業(yè)總監(jiān)劉偉倫認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)房屋評估價宜按照具體地段和商業(yè)樓宇的實際情況來定價，切勿“一刀切”看齊地段最高價。

“高齡”寫字樓價容易“被拔高”

中原地產(chǎn)劉偉倫說，目前他們有一單寫字樓交易因稅負(fù)過重而停頓下來，買賣雙方希望復(fù)核價格讓交易能順利進(jìn)行。這單交易涉及沿江東路江灣新城的寫字樓。據(jù)劉偉倫介紹，江灣新城樓齡近20年，因間隔和管理費(fèi)問題令交易價一直走低。江灣新城為上世紀(jì)九十年代初設(shè)計，寫字樓內(nèi)有很多梁柱和主力墻，實用率只有55%，且管理費(fèi)偏高，中區(qū)寫字樓每月管理費(fèi)30元/m2，旁邊兩棟A和C棟整層出租管理費(fèi)為23元/m2/月，若分租則按照29元/m2/月收取管理費(fèi)。按寫字樓實際狀況來說，江灣新城A和C棟寫字樓屬于乙級寫字樓，但管理費(fèi)卻等同甲級寫字樓水平。由于以上種種瑕疵，江灣新城的寫字樓價一直不高，售價在8000多元/m2。今年3月中旬，該行協(xié)助成交一個100多平方米的江灣新城寫字樓單位，由于業(yè)主身在國外，需等到4月后才回來遞件交易。遞件問稅時得出要繳納20多萬元的土地增值稅，買家難以承受，交易就此擱置。

劉偉倫表示，業(yè)主于2005年購入江灣新城100平方米左右的寫字樓單位，當(dāng)時購入發(fā)票價為6000元/m2，稅務(wù)部門允許物業(yè)每年升值5%，因此發(fā)票現(xiàn)價相當(dāng)于8100元/m2(6000(1+75%))。本次8000多元/m2成交為市價水平，本來應(yīng)該算無增值，不用繳納土地增值稅，但稅務(wù)部門得出的評估價為1.4萬元/m2。據(jù)土地增值稅四級累進(jìn)稅率計算，按本次增值幅度不到100%((14000-8100元)/6000)所對應(yīng)的土地增值稅稅率為40%，增值額為59萬元(140萬-81萬元)，應(yīng)納稅20多萬元。劉偉倫認(rèn)為，59萬元的增值額其實是“人為拔高”，因為按照銀行評估價，江灣新城的寫字樓單價也只是八九千而已。

據(jù)了解，除江灣新城外，越秀區(qū)還有不少“高齡”寫字樓在評估價環(huán)節(jié)“被拔高”，如人民北的創(chuàng)興廣場寫字樓，也因55%的偏低實用率而價格走低，但其評估價與江灣新城看齊，都為1.4萬元/m2。環(huán)市東路廣東國際大廈一個成交價為1.2萬元/m2的寫字樓單位，在遞件評估環(huán)節(jié)被評出1.7萬元/m2的高價，光土地增值稅一項也要幾十萬元。

據(jù)寫字樓代理業(yè)人士介紹，評估價系統(tǒng)上線后，不少買家聞風(fēng)得知評估價“被拔高”的事情，他們看中寫字樓單位都事先到交登中心評稅窗口咨詢目前的評估價水平，當(dāng)?shù)弥�評估價比市價高出一截后，都立刻“縮沙”不買。

路頭路尾商鋪價大不同 評估價卻“被平均”

據(jù)商鋪人士透露，評估價新系統(tǒng)上線以來的3個月，他們也明顯感覺到商鋪評估價“被拔高”，主要原因是稅務(wù)部門按照門牌號碼來計算地段成交均價，因此導(dǎo)致一些價差較大的路段低價區(qū)域“被平均”，評估價大幅上漲。他們舉例說，北京路從天字碼頭到北京北財廳，但真正黃金路段為健民藥店到文明路口的一段，這路段的商鋪成交價在20多萬元/m2，而路頭的北京南和路尾的北京北商鋪則在10多萬元/m2，兩者加權(quán)再平均，低價路段的評估價有可能“被拔高”50%以上。

中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理洪韻表示，如果單純以路段門牌號應(yīng)用同一個評估價參考標(biāo)準(zhǔn)，對低價鋪位的確很不公平。她舉例說，惠福東路靠近北京路一段已變成步行街，鋪位售價高達(dá)20多萬元/m2，但靠近解放路一端的商鋪也算是惠福東路，但成交價只有6萬~7萬元/m2，若平均下來，靠近解放路的惠福東鋪位很“蝕底”。洪韻透露，就算不是以路段劃分，以板塊區(qū)域平均價也有失公平。她舉例說，天河城對面的天河南一路屬于六運(yùn)小區(qū)，正對天河城的天河南一路鋪位與惠福東路步行街看齊，均價在20多萬元/m2，但六運(yùn)小區(qū)內(nèi)街鋪位從4萬~8萬元/m2，若與高價路段一平均，低價路段也不得不“被納稅”。