2009年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)；商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫；房地產(chǎn)信貸的快速增長(zhǎng)以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)提供了充裕的資金的來(lái)源。2010年，雖然繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，但政府已經(jīng)開始關(guān)注房?jī)r(jià)的快速上漲，并在相關(guān)政策上進(jìn)行選擇性調(diào)整，預(yù)計(jì)2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。受房?jī)r(jià)快速上漲原因的影響，未來(lái)樓市仍然具有一定的不確定性，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，不排除市場(chǎng)會(huì)再次出現(xiàn)調(diào)整的可能。

一、2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

    從2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，隨著2008年年底出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施的逐步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策效果逐步得到體現(xiàn)。2009年市場(chǎng)總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，但仍低于近年來(lái)平均水平

2009年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7億元，同比增長(zhǎng)18.9%，增幅同比回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為18.9%。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-10月，90平方米以下住房完成投資6479.8億元，同比增長(zhǎng)31.5%，增速較上年同期回落35.8個(gè)百分點(diǎn)。

分類型看，商品住宅完成投資19954.2億元，同比增長(zhǎng)14.1%，增幅比上年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資869.8億元，同比增長(zhǎng)19.3%；辦公樓完成投資1084.6億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資3275.4億元，同比分別增長(zhǎng)33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了34.6、18.7個(gè)百分點(diǎn)。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模增速加快

2009年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)44033.8億元，同比增長(zhǎng)43.4%，增幅比上年同期上升37個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9119.4億元，增長(zhǎng)53%，利用外資376.6億元，下降29.6%，自籌資金14319.7億元，增長(zhǎng)16.7%，其他資金來(lái)源20218.2億元，同比增長(zhǎng)69.5%，其中個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)119.7%。

與上年同期各類型資金來(lái)源的比重相比，其他資金來(lái)源上升較多，提高了7個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人按揭貸款比重上升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金比重有所回落，比上年下降了7.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重同比上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)，利用外資比重下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

3．土地購(gòu)置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

從完成開發(fā)土地面積看，1-10月，全國(guó)完成開發(fā)面積18444.7萬(wàn)平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。

從購(gòu)置土地面積看，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地面積24071.7萬(wàn)平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為4535億元，同比下降0.9%，與上年同期相比下降24.5個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積降幅減緩

2009年1-10月，全國(guó)商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩。分地區(qū)看，東部地區(qū)施工及新開工面積增速最低，竣工面積增速居中；西部地區(qū)施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10月全國(guó)房屋施工面積為28.8億平方米，同比增長(zhǎng)16.4%，增幅比上年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工22.6億平方米，增長(zhǎng)15%，比上年同期低4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積8.1億平方米，增長(zhǎng)3.3%，增幅同比下降4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積6.5億平方米，增長(zhǎng)0.4%，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。

從竣工面積上看，1-10月全國(guó)商品房竣工面積3.8億平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅同比上升13.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積3.1億平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，比上年同期上升17.5個(gè)百分點(diǎn)。

5．市場(chǎng)銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高

2009年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)66368.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%，比上年同期上升64.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)60974.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.1%，辦公樓1017.3萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)28.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3330.1萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32.9%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)31529.1億元，同比增長(zhǎng)79.2%，與上年同期相比上升96.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為27766億元，同比增長(zhǎng)84.3%。

從各城市運(yùn)行情況上看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積均大幅增長(zhǎng)。

6．房屋銷售價(jià)格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲

2009年1-10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格保持不斷回升態(tài)勢(shì)，10月，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)為103.9，比9月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。新建房銷售價(jià)格指數(shù)為103.7，比9月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房銷售價(jià)格指數(shù)為104.4，比9月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，10月份，70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅高于3%，深圳漲幅最高為13.8%，9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價(jià)格情況看，有68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，僅包頭和吉林市房?jī)r(jià)環(huán)比仍有下跌。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的因素分析

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，出現(xiàn)銷售旺盛、市場(chǎng)成交活躍、房?jī)r(jià)水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素：

第一，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)一年的觀望期，市場(chǎng)累積了一批具有購(gòu)房需求和購(gòu)買能力的自住型和改善型消費(fèi)者，房?jī)r(jià)的回調(diào)為他們進(jìn)入市場(chǎng)提供較好進(jìn)機(jī)；

    第二，隨著去年年底全球各國(guó)救市政策的出臺(tái)，人們對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期加強(qiáng)，為避免通脹帶來(lái)了的資產(chǎn)損失，人們將轉(zhuǎn)向一些實(shí)現(xiàn)投資保值的資產(chǎn)和商品，而住房就是投資保值的重要對(duì)象；

    第三， 2008年年底，中央政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的若干意見，對(duì)住房消費(fèi)給予了相應(yīng)的政策優(yōu)惠，降低了住房消費(fèi)和交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了人們的住房消費(fèi)；

    第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金增長(zhǎng)較快。據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.3%，增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn)，比6月末高9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，購(gòu)房貸款余額為4.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.1%，增速比6月末高12.3個(gè)百分點(diǎn)。

三、20010年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

    2009年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“V”形走勢(shì)，一季度延續(xù)上一年的調(diào)整回落態(tài)勢(shì)，二季度起，銷售市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價(jià)格指數(shù)不斷上升。預(yù)計(jì)2010年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)平穩(wěn)，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購(gòu)置面積、房屋價(jià)格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來(lái)源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

通過(guò)對(duì)1998年2月-2009年10月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對(duì)2009年和2010年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：

2010年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況

單位：億元、萬(wàn)平方米、%

統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱	2008年		2009年預(yù)測(cè)		2010年預(yù)測(cè)
	絕對(duì)值	增速	絕對(duì)值	增速	絕對(duì)值	增速
城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資	148738	26.6	194594	30.8	244741	25.8
＃房地產(chǎn)開發(fā)投資	31203	23.4	36093	15.7	44022	22
＃商品住宅投資	22441	24.6	25973	15.7	34097	31.3
房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源	39619	6.3	56315	42.1	73153	29.9
施工面積	283266	19.9	330260	16.6	390533	18.3
其中：住宅	222892	19.3	255679	14.7	309091	20.9
新開工面積	102553	7.5	112470	9.7	145098	29
其中：住宅	83642	6.2	88978	6.4	114631	28.8
竣工面積	66545	9.8	77265	16.1	80804	4.6
其中：住宅	54334	9	66059	21.6	69673	5.5
銷售面積	65970	-14.7	96078	45.6	112517	17.1
其中：住宅	59280	-15.5	87593	47.8	103272	17.9
房屋銷售價(jià)格指數(shù)	101.6		106.2		107.3
商品房銷售價(jià)格指數(shù)	101.8		105.9		106.1
商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)	101.8		105.7		106.1

　　　　　　　　　　　　　　資料來(lái)源：國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.crei.cn)

1． 投資增幅保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

    預(yù)計(jì)2009年全年，固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到19.46萬(wàn)億元，增長(zhǎng)30.8%，增速較2008年加快4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.61萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.7%，增幅同比回落7.7個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資完成2.60萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.7%，增幅同比回落8.9個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成24.47萬(wàn)億，增長(zhǎng)25.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.40萬(wàn)億，增長(zhǎng)22.0%；商品住宅投資完成3.41萬(wàn)億，增長(zhǎng)31.3%。

2． 房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增幅回落

    預(yù)計(jì)2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源達(dá)到56315億元，同比增長(zhǎng)42.1%，與2008年全年相比，增速加快35.8個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅相比，增幅高16.4個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源預(yù)計(jì)達(dá)73153億元，增長(zhǎng)29.9%，增速回落12.2個(gè)百分點(diǎn)。

3． 房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，新開工面積增長(zhǎng)較快

2009年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為33.03萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)16.6%，其中商品住宅施工面積為25.57萬(wàn)億平方米，增長(zhǎng)14.7%。商品房新開工面積達(dá)112470萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%，其中商品住宅新開工面積88978萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.4%。商品房竣工面積將達(dá)到77265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%；商品住宅竣工面積66059萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.6%。

2010年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為39.05萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，其中商品住宅施工面積為30.91萬(wàn)億平方米，增長(zhǎng)20.9%。與2009年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快1.7個(gè)百分點(diǎn)和6.2個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2010年全年商品房新開工面積將達(dá)到145098萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.0%；商品住宅新開工面積114631萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.8%。與2009年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快19.3和22.4個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2010年全年商品房竣工面積將達(dá)到80804萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%；商品住宅竣工面積69673萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%。與2009年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落11.5和16.1個(gè)百分點(diǎn)。

4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落

2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高。預(yù)計(jì)2009年全年全國(guó)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)96078萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.6%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積87593萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.8%。

2010年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐步回落，預(yù)計(jì)2010年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)11.25億平方米和46726億元，分別增長(zhǎng)17.1%和9.2%，較2009年增幅回落28.5和61.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)10.33億平方米和39318億元，分別增長(zhǎng)17.9%和6.2%，較2009年增幅回落29.9%和68.6個(gè)百分點(diǎn)。

5． 房屋銷售價(jià)格上半年慣性上漲，下半年小幅回落

從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上看，2009年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)快速反彈。預(yù)計(jì)2009年12月當(dāng)月房屋銷售價(jià)格指數(shù)為106.2（同比），比2008年12月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售價(jià)格指數(shù)為105.9，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為105.7，分別比2008年12月提高4.1和3.9個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)將保持慣性上漲，在6月份左右達(dá)到最高點(diǎn)，隨后出現(xiàn)盤整和小幅回落。預(yù)計(jì)2010年12月當(dāng)月，房屋銷售價(jià)格上漲7.3%，其中，新建商品房?jī)r(jià)格上漲6.1%，新建商品住宅價(jià)格上漲6.1%。