2008年12月04日08:21  東方今報
　　來自部分地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)控表明，各種新政的累積效應(yīng)在11月的鄭州房地產(chǎn)市場初顯成效。與10月相比，普通商品住宅每天多賣出去約100套；然而一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要“井噴”的二手房交易市場，無論成交量還是成交均價波動都不大。

　　●商品住宅銷售實(shí)現(xiàn)“井噴”

　　【數(shù)據(jù)】鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司(下簡稱鄭州同致行)對市場監(jiān)控獲得的數(shù)據(jù)表明：10月5日~28日平均每天銷售商品住宅約129套，銷售均價約3901元/平方米；11月5日~30日，日均銷售商品住宅約225套，銷售均價約為4063元/平方米。

　　也就是說，與10月相比，11月實(shí)現(xiàn)了成交量和成交均價的雙增長，日均銷量激增74個百分點(diǎn)、均價略有上浮。特別是在11月份的最后一周內(nèi)，商品住宅成交了2000多套，相當(dāng)于10月份半月的銷售量。

　　【分析】鄭州同致行品牌運(yùn)營部總監(jiān)曹慶偉據(jù)此推測，11月份商品房的銷量有可能達(dá)到近幾個月的一個高峰。這種成交量的突然放量，一則說明國家最近出臺的一系列政策已對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生作用，二則受益于開發(fā)商的促銷措施。

　　各項(xiàng)政策猶如重重砝碼，加速了市場的回暖。11月初，央行明確表示不會出臺房貸細(xì)則，由各商業(yè)銀行自行規(guī)定。11月9日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，提出了4萬億元的投資計劃，并明確指出房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。

　　11月12日建設(shè)部表示，將實(shí)施9000億元住房保障投資計劃。11月24日，中國建設(shè)銀行出臺房貸細(xì)則，把符合政策新發(fā)放的個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　最重要的是，11月27日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。銀行基準(zhǔn)利率的大幅降低使得之前的各項(xiàng)政策累積效應(yīng)產(chǎn)生，極大影響了購房者的心理預(yù)期，當(dāng)天鄭州商品住宅成交423套。大量積壓的剛性購房需求，在一系列政策刺激下，就爆發(fā)了市場中的購房潮。

　　同時，由于接近年底，各大開發(fā)商都推出優(yōu)惠購房政策，很多樓盤的優(yōu)惠幅度甚至高達(dá)10%，希望借此加速回款和增加2008年公司業(yè)績。

　　市場放量現(xiàn)象說明居民住房需求并沒有消失，只是被暫時壓制了。

　　●二手房市場持續(xù)平淡

　　【數(shù)據(jù)】據(jù)鄭州同致行公布的數(shù)據(jù)：10月5日~28日，二手住宅日均成交約33套，成交均價為2636元/平方米；11月5日~30日二手住宅日均成交40套，成交均價約為2550元/平方米。可見，二手住宅的成交量并未明顯放大，成交均價還下浮了3個百分點(diǎn)。

　　【分析】10月24日鄭州房產(chǎn)新政“十七條”頒布，其中關(guān)于二手房的交易提到繳補(bǔ)分離的辦法，業(yè)內(nèi)專家據(jù)此推測，二手房交易不僅將在11月迎來小高潮，還將帶動一手住宅的銷售。11月初的頭幾天，二手房交易量確實(shí)比10月底翻了一番，但是隨后交易量卻呈現(xiàn)出日漸萎縮狀態(tài)。

　　王牌企業(yè)聯(lián)盟董事長上官同君認(rèn)為如果成交均價不下降，投資者就沒有拋售閑置房的理由，二手房市場對于自住性購房者也就缺乏了吸引力。

　　曹慶偉認(rèn)為，二手房交易平淡的主要原因是銀行對二手房的貸款首付和貸款利率態(tài)度較為謹(jǐn)慎，一直沒能推出足夠吸引購房者的措施。而且相對于商品房來說，二手房在戶型、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、景觀綠化等方面存在不足。因此更多的人更愿選擇商品新房。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)下結(jié)論為時尚早

　　上官同君認(rèn)為，11月的成交量應(yīng)該與10月持平。就目前交易情況看，單個樓盤每天能賣出去幾套房子已經(jīng)屬于較好的情況，如果某天的成交量超過10宗，要么是集中簽約要么是團(tuán)購。

　　11月最后一周連續(xù)幾天成交量超過400宗就是因?yàn)榇笠?guī)模的團(tuán)購進(jìn)入市場，因此這種字面上的放大尚不足以證明市場確實(shí)已經(jīng)回暖。而曹慶偉則認(rèn)為：“大宗團(tuán)購此時入市，恰恰說明消費(fèi)者對市場的信心正在回升，相信年底之前樓市會有短暫的春天。”

　　中原樓市將回暖

　　趙進(jìn)京作為河南省房地產(chǎn)業(yè)商會的常務(wù)副會長，一直在關(guān)注鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上每日成交量的數(shù)據(jù)變化。他說，11月房屋成交量比10月翻了一番，可以看出中原樓市有逐步回暖的跡象。

　　新房的成交量翻番增長，會不會是經(jīng)濟(jì)適用房大量入市？有業(yè)內(nèi)人士提出這樣的疑問，房管局工作人員答復(fù)說，近期沒有經(jīng)濟(jì)適用房大量入市。

　　而整個11月的成交均價在4100多元，如果是經(jīng)濟(jì)適用房大量上市，價格應(yīng)該會大幅“跳水”，趙進(jìn)京說。

　　對于樓市回暖的觀點(diǎn)，鄭州尚地地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張尚也表示認(rèn)同，并談到被譽(yù)為經(jīng)營之神的王永慶有個“瘦鵝”理論，在經(jīng)濟(jì)低迷時，他以低價購入不動產(chǎn)，等到經(jīng)濟(jì)好時，坐收厚利。

　　張尚建議，手里有錢的人士，趁目前的機(jī)會買房子，以后會獲得較好的回報。

　　節(jié)前將有小高潮

　　在春節(jié)前，可能會有一波小的成交高潮。河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司策劃部負(fù)責(zé)人許斌說。

　　許斌作出這樣的判斷，來自于他對宏觀形勢和市場的判斷。

　　政府下調(diào)了房屋買賣的交易稅費(fèi)，又有央行大幅降息的利好，而面對低迷的市場，開發(fā)商低價開盤，這樣的雙管齊下，將催生購房行為。許斌認(rèn)為。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉統(tǒng)計，政府方面通過的這些稅費(fèi)優(yōu)惠，促使交易稅費(fèi)下降了10%以上�！澳壳笆袌錾箱N售的新盤，4000多的價格，如果地段不錯，開發(fā)商是沒有利潤賺的。”河南振興房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理孫軍展說。(首席記者 奚春山 今報記者 李萌)

　　新聞鏈接

　　16城市呈現(xiàn)回暖反應(yīng)

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》發(fā)布的消息，11月樓市的小“陽春”同樣出現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線城市。其中，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，環(huán)比成交套數(shù)及面積都增加超過50%；深圳在11月份的前3周成交都是持續(xù)回升，第四周略有下跌；上海全市整個11月成交商品住宅70.85萬平方米，環(huán)比上升了41.98%。

　　該消息同時稱，11月的最后一周，全國16個城市總體周成交量均值環(huán)比上升7%，中值上升8%。11月以來大多數(shù)城市成交量仍保持回升勢頭，目前已經(jīng)連續(xù)四周，但增速放緩。

　　其中北京市的成交量放大有其特殊原因，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，保障性住房的銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)五成以上，很大程度促進(jìn)了11月北京樓市回暖。再加上臨近年底，開發(fā)商面臨著較大回款壓力，令普通商品房面臨著巨大的銷售壓力，開發(fā)商不得不降價求售。

　　市場反應(yīng)售樓部：感受到暖的氣息

　　王先生上周剛剛買下了自己的第一套房子，他說：“我相信房價也就這樣了，不會跌得更低。臨近年關(guān)，開發(fā)商肯定急著把手里的房子出手，好給各方面結(jié)賬，這個時候買房子就好像去買過季時裝，便宜。再說了，大家都說房價要降，可幾個月過去了，房價也沒降多少，因此有合適的還是趕緊買了吧�！�

　　因此，樓市是否的確已回暖，數(shù)字不過是冰冷的反映，各售樓部才是最直接感受者。

　　漢飛·金沙國際自面市以來銷售情況一直不錯，據(jù)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的尚學(xué)軍副總經(jīng)理介紹：“進(jìn)入11月以來，我們能明顯感受到購房者信心的回升。雖然這種變化很微妙，體現(xiàn)在每日銷售量上的變化也很小，但是作為一線的工作者還是能捕捉到的，看房子的人多了、有誠意購買的人多了�！�

　　中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理畢海濤也有同感：“進(jìn)入11月以來，市場信心確實(shí)已經(jīng)有了回暖跡象，我們在售的橄欖城自本月1日開盤后，已經(jīng)簽約的就有200多套，他們大多是首次置業(yè)或者是想改善目前的居住環(huán)境�！�

　　購房者：觀望氣氛有緩解

　　鄭州市民路先生想買房，對目前的房價，他做了個計算，比2007年下半年下降了近22%，這個數(shù)字讓他有些動心了。

　　但同樣在觀望房價的鄭州市民李女士提出疑問：“在市場上，衣服過了一季，經(jīng)常會以超低價大甩賣，房子就不能賤賣嗎？”

　　對此，張尚認(rèn)為，房子和衣服不能比，房子屬于不動產(chǎn)，從長遠(yuǎn)看，是增值的，而衣服式樣過時了，貶值得很厲害，房子雖然有戶型設(shè)計不合理，價格上不去的問題，但總體來看，地段、價格、建筑質(zhì)量是決定房子價值的關(guān)鍵所在。核心地段的老房子，仍然能在市場上賣高價。