9月1日起，河南省居民購買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款

繳納比例可由30%降到20%；購買普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。幾天前，河南省政 府在全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行電視電話會(huì)議上發(fā)布這條消息后迅速引起了業(yè)界關(guān)注，這幾條被業(yè)界稱為“暖市”的 地產(chǎn)新政究竟能不能幫助當(dāng)?shù)貥鞘凶叱龅兔裕?

　　樓市低迷，政府應(yīng)否救市？

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月份，河南省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，而鄭州市 房管局發(fā)布的8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，河南省會(huì)鄭州7月份商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3850元，較6月份每 平方米降了536元。

    事實(shí)上，據(jù)記者了解，自2008年2月始，鄭州各大媒體上的樓盤促銷廣告已開始猛增，從買房送精裝 修、送家電、送家具、送停車位，到交1萬抵2萬、交5萬抵8萬、3萬元購房基金月月送，直至“三年包租 ”、“租金收益當(dāng)場(chǎng)返還充作首付款”，再到后來6月份開始的“特價(jià)房”熱，鄭州市開發(fā)商變相降價(jià)的 促銷手段層出不窮。

    市場(chǎng)的低迷，直接導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的緊張。8月1日，鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布的鄭州市50家 重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年開發(fā)與銷售經(jīng)營(yíng)情況專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上半年有24%的企業(yè)資金來源“緊張 ”。

    就在開發(fā)商憧憬“金九銀十”到來之時(shí)，央行反而念起了“緊箍咒”。8月27日晚間，中國(guó)人民銀行 聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)和土地出 讓貸款管理。

    有關(guān)專家分析認(rèn)為，這意味著政府在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步加大對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控， 將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。同時(shí)也有利于銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

    早在部分地區(qū)樓市出現(xiàn)低迷的今年上半年，關(guān)于政府是否應(yīng)該出手救市的爭(zhēng)論就已經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這 其中，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京曾以商會(huì)的名義起草報(bào)告，提交給鄭州市政府和河南 省政府，呼吁政府盡快救市。趙進(jìn)京認(rèn)為，房產(chǎn)滯銷，有價(jià)無市將導(dǎo)致一部分企業(yè)資金鏈緊張，資金鏈 一旦斷裂，會(huì)帶來一系列負(fù)面的影響，例如大批相關(guān)行業(yè)的工人失業(yè)、投機(jī)資本趁機(jī)流入等。房地產(chǎn)納 稅是政府財(cái)政的主要來源之一，這個(gè)行業(yè)的萎縮也會(huì)引起政府的擔(dān)憂。

    與此相反，反對(duì)政府出手救市的專業(yè)人士則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入震蕩期符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，現(xiàn)在 的震蕩恰恰為行業(yè)的調(diào)整提供了機(jī)會(huì)。一些開發(fā)商因成本增加、利潤(rùn)減少、資不抵債而退出，或被兼并 重組，另一些開發(fā)商則更強(qiáng)，市場(chǎng)更加規(guī)范。

    在《廣州日?qǐng)?bào)》7月份的一項(xiàng)對(duì)“政府應(yīng)否出手救市？”的民意調(diào)查中顯示，穗、京、滬、深四地總 體上有38%市民認(rèn)為，“樓價(jià)還沒跌至合理水平，政府應(yīng)加大整治力度”，而19%的市民則認(rèn)為“房?jī)r(jià)應(yīng) 由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)干涉太多”，僅有22%的市民表示“政府應(yīng)出手救市，穩(wěn)定市場(chǎng)”。在持“救市” 觀點(diǎn)的人群中，認(rèn)為政府最應(yīng)該采取的措施首先是構(gòu)建多層次、滿足不同收入人群的住房需求保障體系 。

    專家：樓市政策不能“治標(biāo)不治本”

    就是在降聲一片的形勢(shì)和救與不救的爭(zhēng)論之中，河南省等地方政府的樓市新政出現(xiàn)在我們的面前。

    據(jù)了解，河南省此次出臺(tái)的政策包括：各商業(yè)銀行可對(duì)首套商品房購買者實(shí)行最優(yōu)惠利率；凡是購 買首套經(jīng)適房的，將免除房地產(chǎn)交易契稅；購買首套普通商品房可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅；今 后購買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例由目前的30%調(diào)減為20%；最高貸款額度根 據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)到20年至30年；對(duì)于住房公積金，只要交付人購買住房不出 省，就可異地申請(qǐng)住房公積金貸款買房。

    河南省政府稱，出臺(tái)這些政策目標(biāo)是為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，讓購房者得到更多實(shí)惠。

    另據(jù)記者了解，在河南省政府出臺(tái)政策之前，其他一些省市促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)的政策就已經(jīng)相繼出臺(tái)。 比如，河北、沈陽等地采取了提高住房公積金貸款上限和提高了普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)，減少住宅交易契 稅等措施；長(zhǎng)沙市政府啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房從實(shí)物配租變成明補(bǔ)的貨幣補(bǔ)貼政策等。

    對(duì)于地方政府的這些政策，專家又有著怎樣的評(píng)價(jià)呢？

    力挺政府救市的河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，政府的這些政策在短期內(nèi)會(huì)緩解 一下低迷的市場(chǎng)氣氛，應(yīng)該能對(duì)房產(chǎn)銷售起到一定的促進(jìn)作用。然而這些政策治標(biāo)不治本，不可能從根 本上解決高房?jī)r(jià)和低購買力的矛盾。他希望政府盡快出臺(tái)更加理性和科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)政策，能夠讓大多 數(shù)消費(fèi)者買得起房，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康地發(fā)展。

    趙進(jìn)京說，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合高度來看，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的根本原因是供給結(jié)構(gòu)的不合理 。他認(rèn)為，理想的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該是：中檔住房占市場(chǎng)的50%左右，高檔住房和低檔住房各占20左右。政府 應(yīng)該出臺(tái)一攬子科學(xué)的引導(dǎo)政策，而不是盲目的管、控房地產(chǎn)市場(chǎng)�，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)之所以高是市場(chǎng)化運(yùn)作 的必然結(jié)果，就算政府控制房?jī)r(jià)，可是開發(fā)商的成本放在那兒、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律放在那兒，就算房?jī)r(jià)降 幾個(gè)百分點(diǎn)，靠工資收入的絕大多數(shù)人群還是買不起。

    “在沒有政策引導(dǎo)和政策優(yōu)惠的前提下，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇成本高但利潤(rùn)也最豐厚的商品住宅，這 也就是為什么廣大群眾都覺得房?jī)r(jià)太高買不起的主要原因。”趙進(jìn)京說，“中等收入階層占總體國(guó)民的 比重最大，他們才是房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。如果政策能夠引導(dǎo)一部分開發(fā)商在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上 ，建設(shè)適當(dāng)規(guī)模的低利潤(rùn)半市場(chǎng)化的中檔住房，那么就能徹底解決大部分中等收入階層的買房難問題了 。”