新利率執(zhí)行提前還貸應(yīng)該視情況而定
時間:2012-10-18 發(fā)布者:華啟集團 點擊:2248次
2011年，央行三次上調(diào)貸款利率，使得5年期以上商業(yè)房貸基準利率達到了7.05%。2012年1月1日，新的貸款利率已開始執(zhí)行。于是，在新的政策下，房貸應(yīng)該怎么還，成了“房奴”最為關(guān)注的話題。
對此，專家提醒，并不是所有購房者都適合提前還款，而應(yīng)根據(jù)各自的情況來確定是否需要提前還款。
三種狀況不宜提前還貸
日前，在北環(huán)路附近的一家工商銀行營業(yè)廳，一位工作人員告訴記者，是否需要提前還款，購房者應(yīng)該進行一個詳細分析，“房貸人員測算過，提前還房貸不一定劃算，可能需要交違約金之類，估計都得幾千元錢。同時，每個貸款客戶當時跟具體銀行網(wǎng)點簽的貸款合同如何約定的，是否能提前還貸，如何交違約金等也會不同。”該工作人員還給記者列舉了三種不適合提前還貸的情況。
第一種：優(yōu)惠利率房貸
“以5年以上貸款利率為例，按新利率來說，基準貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受8.5折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。”該工作人員說。
他這樣算了一筆賬：以100萬元20年期等額本息貸款為例。部分客戶按照去年調(diào)息前5.94%的基準利率打7折計算，每月月供為6463元，今年1月1日后，這部分客戶還能按7.05%基準利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。
第二種：等額本息還款至中期
據(jù)他介紹，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。“如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。”
第三種：等額本金還款期已過1/3
等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據(jù)測算，使用該還款方式的還款周期，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，此時再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。
哪些情況適合提前還貸呢？兩種情況適合提前還貸
該工作人員認為，對于房貸利率按基準利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時提前還款較劃算。
“仍以100萬元20年期等額本息貸款為例，對于此前按基準利率還房貸客戶目前執(zhí)行的利率為5.94%，這部分客戶目前每月月供為7129元，執(zhí)行7.05%的貸款基準利率后，這部分客戶每月月供為7783元，兩者之差超過600元，20年累計利息差為15.679萬元。這部分客戶有必要提前還房貸。”他說。
提醒一：提前還貸后要及時退保及解抵押
首先要問清銀行要求，如是否要收違約金�？蛻粢惨獪蕚湎嚓P(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)�？蛻粢皶r退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才完全屬于自己。
提醒二：記得多存錢，防止還款不足
今年利率調(diào)整的幅度比較大，有些客戶如果按照2011年的還款計劃進行還款，可能還款不足，產(chǎn)生不良記錄，影響以后的征信。
另外，客戶可以到經(jīng)辦行打印還款計劃單，了解每個月的還款情況。如果客戶不方便打印還款計劃單，今年每個月還款的時候多存幾百元錢，防止還款不足。
相關(guān)鏈接 公積金貸款提前還貸最方便
與商業(yè)銀行房貸利率高、提前還貸可能需要交納違約金相比，公積金貸款不僅利率低，如果提前還貸的話，辦理手續(xù)要簡單得多。
據(jù)鄭州住房公積金管理中心信貸管理處負責人介紹，公積金貸款提前還款不需要交納任何違約金，符合條件的市民可以多次申請，直接到銀行就可以辦理。貸款發(fā)放日起正常還款時間超過1年的，借款人可選擇部分提前還款，每次提前部分還款的本金額須為1萬元以上，如果是同時申請貸款縮期的，則部分還款本金額需達到貸款余額的40%以上。
市民能否把商業(yè)銀行按揭貸款利率調(diào)換成公積金貸款利率呢？
銀行工作人員和鄭州住房公積金管理中心均表示，可以操作，但由于手續(xù)麻煩，還需要評估等，如果還貸剩余時間不長的話，整體算下來不一定劃算。
據(jù)介紹，正在實行商業(yè)銀行按揭貸款的市民，如果想轉(zhuǎn)成公積金貸款，通常需要先把銀行貸款還完，由評估公司對房產(chǎn)進行評估，再進行抵押，然后才能申請公積金貸款。這期間辦理房產(chǎn)評估、抵押都需要交納相關(guān)費用。由于每位市民的房產(chǎn)價值、貸款要求等不同，具體經(jīng)辦費用和手續(xù)，同樣需要市民自己到銀行、公積金中心以及相關(guān)評估公司、抵押公司具體了解才行。
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