A寫字樓成近年的投資熱點(diǎn)

作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中歷史比較長(zhǎng)的寫字樓，今年以來，受到了投資者的追捧，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)”齊升的局面。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示：“僅從租金回報(bào)率這個(gè)指標(biāo)來看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，基本上是翻一番。”而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報(bào)率更是高達(dá)6%~8%。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級(jí)寫字樓的租金環(huán)比漲幅均在5%左右，與去年第一季度比較，年租金增長(zhǎng)率均超過10%，租金分別達(dá)到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。一線城市寫字樓的火爆，也帶動(dòng)了二三線城市寫字樓的熱銷。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~4月份，鄭州中心區(qū)共銷售寫字樓880套左右，4月鄭州寫字樓銷售均價(jià)為13365元/平方米，同比有所增加。

B限購(gòu)時(shí)期可投資小寫字樓

“本來想在市區(qū)再買幾套小房子，但現(xiàn)在又買不了。”做生意的王先生，和許多在鄭州打拼的人一樣，已在鄭州“淘金”幾十年。他告訴記者，不少朋友前幾年除了自住之外，多買了好幾套房子，都已翻倍升值。他本來也想效仿，到城區(qū)買些小戶型放租、等待升值。但去年以來，購(gòu)房政策越來越緊，一番猶豫拖拉之后，現(xiàn)在已經(jīng)成了被限購(gòu)的人群，“錢存在銀行利息又不多，大家都說買商鋪?zhàn)畋Ｖ担�去年年底開始我就考慮買商鋪，但跟幾個(gè)朋友了解之后才知道，很多地理位置較好的商鋪都很貴，買好鋪資金吃緊，買個(gè)二三線小鋪又擔(dān)心租不出去。”

最近王先生又通過地產(chǎn)中介介紹，開始關(guān)注一些老城區(qū)的寫字樓。相比起商鋪普遍二三萬元每平方米的售價(jià)，一些老商務(wù)區(qū)的寫字樓售價(jià)每平方米仍在1萬多元徘徊。尤其是一些已有六七年樓齡的寫字樓，不但售價(jià)不高，還有不少面積僅100多平方米的小型單位。王先生告訴記者，上星期他就和朋友去實(shí)地看過幾處。王先生認(rèn)為，自己現(xiàn)在已買不了住宅，又想讓手頭上的閑錢發(fā)揮作用。在住宅限購(gòu)的情況下，選擇小寫字樓單位是個(gè)好方向。

C商圈寫字樓物業(yè)受追捧

租金和售價(jià)的上漲，使越來越多的投資者開始關(guān)注寫字樓這一投資領(lǐng)域。

一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士分析，目前寫字樓市場(chǎng)投資呈現(xiàn)明顯變化。投資增長(zhǎng)最明顯的成熟區(qū)域樓盤經(jīng)常出現(xiàn)一個(gè)盤源多個(gè)租客爭(zhēng)搶的局面，成熟商圈內(nèi)部及周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)需求量大，租金在商家及投資者的追捧下水漲船高。房企和投資者看好寫字樓投資一是回報(bào)率高；二是連番的房地產(chǎn)調(diào)控，多個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，使住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響；三是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)商用物業(yè)特別是寫字樓的需求大幅攀升。更有分析人士指出，寫字樓未來的價(jià)格仍將上漲。于是，更多的人將目光鎖定在寫字樓投資上。

D自用型買家對(duì)價(jià)格并不敏感

鄭州目前熱點(diǎn)寫字樓主要集中在兩個(gè)區(qū)域，呈現(xiàn)兩種發(fā)展態(tài)勢(shì)，一種是以CBD為中心的環(huán)形辦公區(qū)域，另外一種就是沿金水路的“帶形”辦公區(qū)以及另外一些散點(diǎn)類型寫字樓。CBD寫字樓圈發(fā)展，主要依托城市發(fā)展導(dǎo)向和高端寫字樓的熱點(diǎn)區(qū)域。金水路一帶則主要依靠政府機(jī)關(guān)，便利的交通條件，區(qū)域配套逐漸成熟，商業(yè)氛圍日漸濃厚而迅猛發(fā)展。

從單價(jià)上看，成交比例最高的精裝SOHO類產(chǎn)品單價(jià)水平整體偏低，集中于6000-8000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。鄭東新區(qū)寫字樓價(jià)格遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域；除曼哈頓金融中心外，老城區(qū)的在售寫字樓價(jià)格普遍在12000元/平方米以下，整體價(jià)格高于12000元/平方米的寫字樓項(xiàng)目幾乎全部位于鄭東新區(qū)；位于CBD會(huì)展中心旁的綠地千璽廣場(chǎng)和位于鄭東新區(qū)省政府預(yù)留地對(duì)面的行署國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓均達(dá)到30000元/平方米以上。

與投資型客戶相比，自用型買家對(duì)寫字樓的銷售價(jià)格并不敏感，而對(duì)地段、硬件配套、軟件服務(wù)等條件則格外挑剔。

黃先生所在的公司入手了一整層的寫字樓物業(yè)。“有些項(xiàng)目單價(jià)可能還會(huì)低上千元，但我買寫字樓是為了自用，更看重規(guī)劃設(shè)計(jì)、寫字樓配置、車位比、商業(yè)配套、物業(yè)管理等，選擇一個(gè)好的寫字樓，不僅有助于提升公司形象，而且升值潛力也更大。”

E投資寫字樓需注意哪些事項(xiàng)

通常來說，投資純寫字樓前景看好，而后期改造的寫字樓(如由住宅改裝而成)回報(bào)不高。而任何投資商業(yè)房產(chǎn)，其所處地段因素都是至關(guān)重要的。因其增值的主要來源是土地的增值，故投資寫字樓選擇地段一定要看準(zhǔn)。換言之，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量其是否具有投資價(jià)值的首選要素。當(dāng)然，其檔次和品質(zhì)以及物業(yè)公司也很重要。就拿檔次來說，個(gè)人投資寫字樓，是要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。而企業(yè)選擇寫字樓辦公，則往往是為了提升其形象。所以，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象，放在僅次于地段后來考慮。

在投資寫字樓前，一定要注意其交通的便利程度、停車場(chǎng)是否合理、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等方面。如其地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，則不適合投資。同時(shí)，還應(yīng)注意其周邊自然景觀及樓層小花園、綠化方面。再有就是，要注意土地出讓年限(只有40或50年)和投入回報(bào)比。