自然界生物鏈上有種現(xiàn)象是，“大魚吃小魚，小魚吃河蝦，河蝦啃泥巴”，把這句話用在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也同樣合適。隨著越來越多的“大鱷”級(jí)開發(fā)企業(yè)和圈外企業(yè)進(jìn)軍鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必掀起新一輪優(yōu)勝劣汰、弱肉強(qiáng)食的競(jìng)爭(zhēng)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R重新洗牌的格局。

    【現(xiàn)象】“大鱷”來了，房?jī)r(jià)漲了？

    “大鱷”推出的房?jī)r(jià)一般比較高，購(gòu)房者對(duì)是否會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂

    一直居高不下的房?jī)r(jià)讓很多人望而卻步。在鄭州某廣告公司上班的張先生根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，把選房的范圍放在了遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域。2009年年初的時(shí)候，他看中了位于鄭東新區(qū)東風(fēng)東路附近的一個(gè)樓盤正商?hào)|方港灣，房?jī)r(jià)4800元/米左右。由于當(dāng)時(shí)的樓市尚未走出低迷，張先生決定再等一等。

    幾個(gè)月之后，張先生再去售樓部詢問時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了5000元/米以上。去年年底，張先生接到售樓小姐的電話，說他看中的房子很快就要再次向上調(diào)價(jià)，附近有個(gè)新開的樓盤開盤價(jià)就在6000元/米以上。

    張先生很納悶，這么偏遠(yuǎn)的地方，離市區(qū)這么遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)怎么會(huì)漲這么高呢？他找來那個(gè)新開樓盤的資料，發(fā)現(xiàn)該樓盤號(hào)稱是河南高速集團(tuán)打造的首個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目。“高速集團(tuán)不是修建高速公路的嗎？怎么也跑到這么偏遠(yuǎn)的地方蓋起房子了？”張先生暗自思忖。

    想來想去，他覺得最合理的答案是，與修建高速公路相比，賣房子的利潤(rùn)太高了，并且他們號(hào)稱有各種優(yōu)勢(shì)，所以把房?jī)r(jià)定得也比較高。張先生說，這樣做的一個(gè)后果是，間接地推高了附近區(qū)域的房?jī)r(jià)。

    姑且不論張先生的推論是否正確，越來越多的圈外企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這無疑為本已不斷高企的房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用�！昂髞磉M(jìn)入的這些‘大鱷’級(jí)企業(yè)，他們的資金實(shí)力一般比較雄厚，一出手就是大手筆，往往推出的房?jī)r(jià)也比較高，這樣會(huì)不會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)？”采訪中，不少讀者都表達(dá)了類似的擔(dān)憂。

    【剖析】“大鱷”給我們帶來了什么？

    引入先進(jìn)理念，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，但是也有推高地價(jià)助漲房?jī)r(jià)之虞

    綜觀這些涉獵房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，要么是具有國(guó)資背景的大型國(guó)有企業(yè)，要么是成功轉(zhuǎn)型的股份制企業(yè)，要么是風(fēng)生水起的民營(yíng)企業(yè)，無一例外，這些企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況都非常好。

    鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司品牌運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，圈外企業(yè)一方面是出于盤活閑置資金的需要，一方面是受到房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)率的吸引，所以才進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。此外，這也是企業(yè)自身多元化經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略需要。對(duì)企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)所占的比重不大，只有10%~20%，但是，整個(gè)企業(yè)成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式和開發(fā)理念，會(huì)一脈相承沿襲到房地產(chǎn)行業(yè)。

    一位熟悉宇通不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，宇通的主業(yè)是做客車及重型設(shè)備，在這方面積累了成熟的工業(yè)化管理理念，出于生產(chǎn)利潤(rùn)的要求，他們對(duì)每一項(xiàng)流程和成本的控制達(dá)到了非常精細(xì)的程度。無疑，他們會(huì)把這套成熟的管理理念運(yùn)用到相對(duì)比較粗放的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，這對(duì)節(jié)約成本、提高管理水平起到了極大的促進(jìn)作用。“是好事，也是壞事。”一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的開發(fā)商這樣告訴記者。他認(rèn)為，像紅星·美凱龍、丹尼斯這樣的企業(yè)，是在自身發(fā)展中摸索出了自己拿地建賣場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，現(xiàn)在無疑是把這種模式擴(kuò)大化了，可以豐富品種業(yè)態(tài)，向市民提供更加多元化的產(chǎn)品、更好的設(shè)計(jì)，以及更好的服務(wù)，這是應(yīng)當(dāng)肯定的積極作用。

    但是，這位開發(fā)商也表達(dá)了自己的擔(dān)憂。他說，有些企業(yè)具有國(guó)資背景，財(cái)大氣粗，資金優(yōu)勢(shì)明顯，因此在拿地時(shí)幾乎不太考慮真實(shí)的土地成本，不惜重金要拍下土地，這就直接推高了局部區(qū)域的地價(jià)，進(jìn)而在一定程度上助漲了房?jī)r(jià)�！氨热绺咚偌瘓F(tuán)，河南還有多少地方需要修建高速公路，河南的高速公路發(fā)展規(guī)劃全面實(shí)現(xiàn)了嗎？”有知情人士表示，如果地產(chǎn)做好了，會(huì)給整個(gè)集團(tuán)錦上添花；如果地產(chǎn)做不好呢？就很有可能影響主業(yè)的發(fā)展。

    河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于陽表示，與其他傳統(tǒng)行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的起步雖然較晚，但是發(fā)展非常迅速，目前已經(jīng)初步形成了一整套從規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)到銷售經(jīng)營(yíng)，再到后期物業(yè)管理的流程，并且是需要高度整合、團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，不是隨隨便便找一幫銷售人員和管理人員組合在一起就能順利上手的。因此，對(duì)于其他行業(yè)的企業(yè)貿(mào)然進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，于陽表示并不看好，“至于將來能不能做好，目前不太好說，反正我個(gè)人有點(diǎn)擔(dān)心”。

    曹慶偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)需求和政策信息變化較快的行業(yè)，對(duì)于有些國(guó)企來說，由于企業(yè)體制的天然原因，可能適應(yīng)市場(chǎng)變化節(jié)奏的能力稍差，這無疑是他們的一點(diǎn)劣勢(shì)。

    【爭(zhēng)鳴】“大鱷”加劇土地競(jìng)爭(zhēng)，推高房?jī)r(jià)？

    業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為“大鱷”加入會(huì)抬高房?jī)r(jià)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲符合基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律

    房?jī)r(jià)不斷上升，這些圈外“大鱷”的進(jìn)入是罪魁禍?zhǔn)讍幔?BR>
    河南財(cái)經(jīng)學(xué)院城市發(fā)展研究中心主任劉社教授表示，如果放在其他行業(yè)，越來越多資本的進(jìn)入肯定會(huì)促使這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，產(chǎn)品功能越來越完善和先進(jìn)，價(jià)格卻更低，但是房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)特例，因?yàn)榇嬖谥�先天的決定性因素：土地供給量是有限的。

    劉社教授說，由于我國(guó)18億畝耕地紅線的限制，卡死了有限的土地供應(yīng)，不管鄭州市每年的實(shí)際住房需求是多少，政府能夠出讓供應(yīng)的土地就那么多，但是現(xiàn)在來搶土地的企業(yè)數(shù)量增加了，并且都是很有實(shí)力的超級(jí)“大鱷”，必定會(huì)加劇在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)被抬高了，房?jī)r(jià)自然水漲船高。

    對(duì)此，一些接受采訪的開發(fā)商并不認(rèn)同。紅星·美凱龍旗下的紅星地產(chǎn)鄭州區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，同其他任何行業(yè)一樣，房?jī)r(jià)一年上漲10%左右是符合基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。房地產(chǎn)行業(yè)由于土地、建安及各種稅費(fèi)成本的不斷增加，房?jī)r(jià)上漲20%也屬于正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)行業(yè)目前還存在著地區(qū)發(fā)展不平衡的情況，一線城市可能由于存在一些人為因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有些泡沫，但是對(duì)于絕大多數(shù)二、三線城市來說，目前的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未達(dá)到其應(yīng)有的高度和地位。

    【擔(dān)憂】中小企業(yè)的生存空間會(huì)被擠壓？

    專家指出，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，中小企業(yè)抱團(tuán)拿地是現(xiàn)實(shí)出路

    土地和房子的關(guān)系，就像面粉和面包，沒有面粉做不成面包，自然，沒有了土地，談何蓋房子？記者在調(diào)查采訪中了解到，目前鄭州市很多中小型開發(fā)商都面臨著土地?cái)囝D的局面，中小企業(yè)的生存越來越艱難。

    某開發(fā)商告訴記者，以前由于種種原因，不少開發(fā)商手中有地，可是很多企業(yè)在開發(fā)完現(xiàn)有的土地之后就銷聲匿跡了，為什么？是不賺錢嗎？當(dāng)然不是，原因就是拿不到土地了。他坦言，目前自己最大的任務(wù)就是找地，公司自從5年前拿到一塊土地之后，就再也沒有新的土地進(jìn)賬。眼下，這塊土地的開發(fā)已經(jīng)基本進(jìn)入尾聲，再找不到土地，公司真的就要斷頓了。

    于陽認(rèn)為，越來越多圈外“大鱷”級(jí)企業(yè)的進(jìn)入，進(jìn)一步擠壓了中小開發(fā)企業(yè)的生存空間。“拋開資金優(yōu)勢(shì)不說，這些企業(yè)憑借多年來和政府部門打交道的關(guān)系，就能獲得一些政策上的優(yōu)惠，甚至一些不能拿到桌面上講的操作，容易產(chǎn)生不公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境”�！氨�團(tuán)拿地、聯(lián)合作戰(zhàn)或許是這些中小開發(fā)企業(yè)今后的唯一出路�！眲⑸缃淌谡J(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)就是，集中程度越來越高，有限的資源集中在少數(shù)實(shí)力雄厚的大企業(yè)手中，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)來說，要想繼續(xù)生存下去，分食房地產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕，一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的出路就是聯(lián)合起來，抱團(tuán)拿地，抱團(tuán)開發(fā)，或者選擇和大型企業(yè)聯(lián)合，“傍大款”，共同做大做強(qiáng)。