成交數(shù)據(jù)：住宅均價達到歷史最高水平

　�。保霸锣嵵輼鞘醒永m(xù)了前三季度的火爆，鄭州房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)顯示：１０月份，鄭州市市區(qū)商品房銷售再次突破一萬套，達到１０３３１套（間），這是自６月份以來，鄭州樓市連續(xù)五個月商品房成交套數(shù)超過一萬套；雖然１０月份商品房成交套數(shù)較上月下降了１０．０７％，但較去年同期相比上漲了１３３．８９％。從銷售面積來看，１０月份商品房銷售面積９５．８９萬平方米，較上月下降了１１．４８％，較去年同期上漲了８８．８６％。

　　樓市持續(xù)的火爆行情造成了供不應求局面的產(chǎn)生。１０月份，鄭州樓市商品房預售面積共計７８．２９萬平方米，較去年同期上漲了２％，但與１０月份商品房成交面積相比，仍相差約１８萬平方米。樓市供不應求的局面一直延續(xù)，前１０個月，鄭州樓市商品房預售面積共計４７１．１１萬平方米，僅１月份和９月份預售面積超過成交面積，甚至有四個月份預售面積低于２０萬平方米。

　　房價方面，商品住宅銷售均價為每平方米４８０３元，每平方米漲了２０１元。這也是繼今年５月份鄭州房價創(chuàng)出每平方米４７７３元的新高后，鄭州房價再次刷新歷史新高。

　　在鄭州樓市成交量持續(xù)走高的情況下，商品房成交均價也一路走高。在２００９年６月份達到高峰，從１月到６月的半年時間內，鄭州商品房成交均價從４２６４元／平方米上漲到５１２６元／平方米，增幅達到８６２元／平方米。但６月份后，商品房成交均價出現(xiàn)微調，開始向下行走，但１０月份，商品房均價再次上揚，突破５０００元／平方米，較上月上漲了２．４５％。從商品房成交均價走勢線可以看出，成交均價經(jīng)過幾個月的微調之后，基本維持在５０００元／平方米左右的水平，１０月份商品房成交價格之所以再次上揚，主要是由于商品住宅成交均價大幅上漲帶動的。商品住宅供求格局與商品房市場基本一致，呈現(xiàn)出供不應求局面，１０月份商品住宅成交面積超過預售面積。前十個月商品住宅預售僅４０５．１萬平方米，而商品住宅成交面積達到７６７．２萬平方米，供求比為１：１．９。

　　區(qū)域格局：西區(qū)南區(qū)洼地快速發(fā)展

　　隨著城區(qū)的不斷擴大和土地供應的不均衡，使得鄭州城區(qū)各行政區(qū)域的樓市發(fā)生著變化。原來在樓市中占據(jù)著重要地位的鄭東新區(qū)正在逐漸減少市場比例。而中原區(qū)和管城區(qū)隨著土地供應的增加和城中村改造大盤的出現(xiàn)，比如：中原新城、國際華都、美景鴻城等樓盤，逐漸成為鄭州樓市的主力供求大盤。從商品住宅成交量看，１０月份，金水區(qū)商品住宅銷售量３３．０１萬平方米，占整個鄭州樓市的３９％，其次是中原區(qū)和管城區(qū)，各占１９．２％、１８．７％，而鄭東新區(qū)僅占９．５％。從商品住宅預售面積來看，１０月份，中原區(qū)商品住宅預售面積２５．７８萬平方米，位居各行政區(qū)域第一位，占鄭州樓市商品住宅預售面積３７．４％，其次是金水區(qū)占３２．５％，鄭東新區(qū)僅占１０．５％。從各區(qū)域商品住宅供求比例來看，金水區(qū)占據(jù)約３０％的市場份額，而鄭東新區(qū)下降到１０％，而以前屬于樓市洼地的西區(qū)、南區(qū)市場份額擴大，接近５０％的比例。鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出各區(qū)域平衡的發(fā)展態(tài)勢，改變了以往的市場格局。

　　從１０月份商品住宅銷售均價來看，鄭東新區(qū)仍然占據(jù)著鄭州商品房住宅價格高位，成交均價達到了５４０４元／平方米。其次是惠濟區(qū)，由于惠濟區(qū)成交商品住宅包含別墅和洋房項目，因而價格也較高。成交均價最低的區(qū)域是中原區(qū)，從供求關系來看，中原區(qū)商品住宅預售面積超過銷售面積。

　　未來趨勢：樓市政策撲朔迷離

　　未來鄭州樓市將如何發(fā)展？更多取決于樓市宏觀調控政策的走向。如果國內政策層面在未來沒有重大的轉變或者調整，區(qū)域市場層面也不會有較大的變動，因而鄭州房地產(chǎn)市場的火爆行情還將會持續(xù)，并不會短期內結束。目前民間關于樓市政策方向轉變的傳聞頻繁出現(xiàn)，而一些專家擔憂樓市火爆的聲音也不絕于耳。

　　到底樓市政策將會在什么時間出現(xiàn)調整？鄭州一些業(yè)內人士認為，由于目前國內經(jīng)濟處于回升的重要時期，各地政府在利用第四季度來力爭完成２００９年經(jīng)濟發(fā)展任務。這個敏感的時期，政策層面出現(xiàn)重大轉變的可能性并不大。而一些人認為政策的轉變可能會出現(xiàn)在明年的１月１日，這種推測發(fā)生的可能性也不是很大。根據(jù)國家出臺各種調控政策的時間推測，中央關于房地產(chǎn)市場的新的調控政策出臺很可能會在明年３月份召開“兩會”之后，近幾年“兩會”后的時期是房地產(chǎn)調控政策出臺的密集期，而地方政府關于樓市救市政策的改變也會在國家出臺相關政策之后。由于目前各地樓市仍然處在供不應求的局面下，未來政策更多將會是關于消費者的，通過抑制過旺的樓市需求來實現(xiàn)政策目的。

　　表一：１~１０月份鄭州商品住宅預售、銷售面積（萬平方米）、成交均價（元／平方米）

　　表二：１０月份各行政區(qū)域預售面積、銷售面積（萬平方米）、銷售均價比較（元／平方米）