一個(gè)月銷(xiāo)售11529套，無(wú)疑這是一項(xiàng)驕人的數(shù)據(jù)，即便是在2006年~2007年樓市火熱時(shí)，也是屈指可數(shù)的。因此，在經(jīng)歷短暫的調(diào)整后，鄭州樓市的報(bào)復(fù)性反彈開(kāi)始被業(yè)內(nèi)以“瘋狂”稱之。

“瘋狂”的力量依然來(lái)自于購(gòu)房者的剛性需求以及由此引起的投資和投機(jī)需求的上升。不過(guò)，這次集體瘋狂與2006年~2007年樓市的瘋狂不同，因?yàn)橘?gòu)房客的結(jié)構(gòu)已悄悄地發(fā)生了變化。

▲▲7月賣(mài)了11529套 歷史第二

一旦成交量持續(xù)走高，房?jī)r(jià)將會(huì)有進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，這將導(dǎo)致更多的人買(mǎi)不起房，樓市又將進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)樓市發(fā)展不利。

作為河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，趙進(jìn)京最近的心情比較復(fù)雜�！氨M管我們預(yù)測(cè)到樓市將快速回暖，但沒(méi)有預(yù)料到反彈的速度和力量會(huì)這么快這么大�！壁w表示，樓市的反彈存在太多的“意料之外”。

鄭州市房管局7月公布的數(shù)據(jù)顯示：鄭州市7月共銷(xiāo)售商品房11529套（間），較上月上漲了12.23%，較去年同期上漲了85.06%；商品房銷(xiāo)售面積108.37萬(wàn)平方米，較上月上漲了7.16%，較去年同期上漲了78.29%。需要指出的是，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)卩嵵輼鞘邪l(fā)展歷史中僅次于2007年8月的數(shù)據(jù)，居歷史第二位。

而從今年前7個(gè)月的商品房整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，前7個(gè)月鄭州市共銷(xiāo)售595.24萬(wàn)平方米，其中，7月商品房銷(xiāo)售面積比一月多賣(mài)68.39萬(wàn)平方米，并且連續(xù)5個(gè)月成交量達(dá)100萬(wàn)平方米左右；而商品房均價(jià)也比一月上漲了685元/平方米。

在趙看來(lái)，一方面樓市形勢(shì)全面好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者熱情增高，使得整個(gè)行業(yè)擺脫了低迷的行情，這是值得高興的事情；但另一方面則是超預(yù)期的反彈以及火熱的成交量又讓人有“熱得發(fā)燙”的擔(dān)憂。

據(jù)了解，去年鄭州樓市全年才銷(xiāo)售670萬(wàn)平方米，而今年前7個(gè)月已超過(guò)了去年全年銷(xiāo)售量的90%。而今年上半年，鄭州商品房?jī)r(jià)格漲幅約為16%，而去年全年的漲幅才在15%左右�！俺山涣亢蛢r(jià)格平穩(wěn)，才是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的福音，如果暴漲暴跌將對(duì)整個(gè)行業(yè)不利�！壁w的邏輯是，一旦成交量持續(xù)走高，房?jī)r(jià)將會(huì)有進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，這將導(dǎo)致更多的人買(mǎi)不起房，樓市又將進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)樓市發(fā)展不利。

河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君表示，目前樓市具有明顯的“恐慌”特征，其中一條就是“購(gòu)房者面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，而突擊買(mǎi)房”。

▲▲房子熱賣(mài)誰(shuí)是推手？

自2007年國(guó)家9·27新政以來(lái)，剛性需求沉淀下來(lái)，而隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇金融危機(jī)以及房地產(chǎn)業(yè)的重要性，國(guó)家在政策層面放松了對(duì)樓市的嚴(yán)格調(diào)控政策，這導(dǎo)致了剛性需求的持續(xù)釋放。

今年1~7月，鄭州樓市總成交金額達(dá)到284.84億元，成交量為61946套，并且連續(xù)5個(gè)月成交套數(shù)達(dá)1萬(wàn)套左右。如此氣勢(shì)如虹的勢(shì)頭，由誰(shuí)制造？

同致行（中國(guó)）鄭州分公司品牌運(yùn)營(yíng)總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，主要因素依然是剛性需求的釋放�！白�2007年國(guó)家9·27新政以來(lái)，剛性需求沉淀下來(lái)，而隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇金融危機(jī)以及房地產(chǎn)業(yè)的重要性，國(guó)家在政策層面放松了對(duì)樓市的嚴(yán)格調(diào)控政策，這導(dǎo)致了剛性需求的持續(xù)釋放”�！耙脏嵵轂槔�，前7個(gè)月鄭州樓市銷(xiāo)售額達(dá)到284.84億，今年全年完成500億的銷(xiāo)售額壓力并不大，如果比照去年鄭州GDP超過(guò)3000億計(jì)算，那么鄭州樓市所占鄭州GDP的比重達(dá)1/5左右�！痹诓芸磥�(lái)，樓市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響巨大，所以在面對(duì)金融危機(jī)時(shí)，力促樓市回暖成了政府工作的重點(diǎn)之一。

一位不愿意透露姓名的人士則從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了剛性需求的存在�！敖衲昴瓿�，我們召開(kāi)銷(xiāo)售會(huì)議時(shí)，關(guān)于樓市什么時(shí)候回暖有三種觀點(diǎn)。第一種是回暖將在今年以后，第二種是樓市將持續(xù)調(diào)整，呈‘L’形發(fā)展，第三種是來(lái)自銷(xiāo)售人員的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為最多憋不過(guò)今年年底�！痹撊耸空f(shuō)，他們的銷(xiāo)售員發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)盡管很多購(gòu)房者都不出手，但是每天售樓部的詢價(jià)電話和來(lái)訪量并不少�！跋袷潜锪艘豢跉�，這足以證明了剛性需求的存在”。

而剛性需求的持續(xù)釋放也帶來(lái)了投資需求的增加�！皬奈伊私獾穆�哈頓和中原新城兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，今年前幾個(gè)月這兩個(gè)項(xiàng)目的小戶型銷(xiāo)售量只占總銷(xiāo)售量的15%，但是到六七月，小戶型銷(xiāo)售量已占25%以上�！辈苷J(rèn)為，投資需求已有所抬頭。

另外，投機(jī)需求也在抬頭。世紀(jì)金源市場(chǎng)推廣部經(jīng)理蔡海龍告訴記者：“有一個(gè)做通訊器材的老板，在我們這里一次性就買(mǎi)了16套房子，這在2008年幾乎是想都不敢想的�！�

▲▲誰(shuí)在瘋狂買(mǎi)房？

盡管目前鄭州樓市成交量與2006年~2007年的火爆局面差別不大，但客源結(jié)構(gòu)卻大不相同。80后成購(gòu)房主力以及偏中小戶型是當(dāng)下購(gòu)房人的主要特征。

據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)前鄭州樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況調(diào)查，在目前已經(jīng)銷(xiāo)售的房源中，80后占了整個(gè)成交量的60%以上。另外，110平方米以下的房源在整個(gè)銷(xiāo)售量中的占比達(dá)80%以上，其中70~110平方米房源占60%左右，而小戶型則只占20%左右。

上述不愿意透露姓名的人士表示，2006年~2007年樓市火爆，是由復(fù)合型的客源體系構(gòu)成的。“當(dāng)時(shí)大中小戶型都很火熱，但現(xiàn)在110平方米以下的占了80%，可以看出現(xiàn)在樓市火是火了，但是客源結(jié)構(gòu)比較單一�！痹撊耸空J(rèn)為，80后成購(gòu)房主力以及偏中小戶型是當(dāng)下購(gòu)房人的主要特征�！芭c2006年~2007年樓市火爆局面不同的是，當(dāng)時(shí)改善型需求是其中的一大亮點(diǎn)，可以這樣認(rèn)為，能夠支付起改善型用房的人已在2006年~2007年釋放得差不多了，而現(xiàn)階段主要以80后的婚房需求為主�！痹撊耸勘硎�。趙進(jìn)京也打了一個(gè)生動(dòng)的比喻：“80后買(mǎi)房是目前最大的剛性需求，因?yàn)樗麄兛梢钥高^(guò)開(kāi)發(fā)商，但是扛不過(guò)新娘子�！�

事實(shí)上，在商品住宅火爆的同時(shí)，鄭州非住宅的銷(xiāo)售卻是不溫不火。7月，在鄭州銷(xiāo)售的108.37萬(wàn)平方米的商品房中，住宅占了92.83萬(wàn)平方米，而非住宅只有15.54萬(wàn)平方米。

同致行（中國(guó)）鄭州分公司品牌運(yùn)營(yíng)總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)之所以與住宅差距如此明顯，一方面與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)關(guān)系密切，另一方面則與鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，而住宅則更多的與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)�！熬蜕啼伓�言，目前金融危機(jī)仍未過(guò)去，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資信心減少�！辈軕c偉認(rèn)為，“而從寫(xiě)字樓的角度，鄭州寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況一直不是主流，目前只占整個(gè)鄭州樓市的10%左右，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不溫不火與當(dāng)前鄭州市的產(chǎn)業(yè)化程度低有關(guān)�！痹诓芸磥�(lái)，目前鄭州工業(yè)化程度相對(duì)較低，這導(dǎo)致依附于工業(yè)企業(yè)的一些服務(wù)類(lèi)企業(yè)相對(duì)較少，制約了鄭州寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

▲▲庫(kù)存消化殆盡 供應(yīng)將緊張？

在一份關(guān)于鄭州市7月147個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商手中仍有大量的房源。在這147個(gè)樓盤(pán)中，商品房總套數(shù)為183982套，其中當(dāng)前可售套數(shù)為59352套，商品房總面積為1729.5966萬(wàn)平方米，其中當(dāng)前可售面積為599.8597萬(wàn)平方米。

截至7月，今年鄭州市共銷(xiāo)售商品房595.24萬(wàn)平方米，但批準(zhǔn)預(yù)售面積則只有270.18萬(wàn)平方米�！皬倪@個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前7個(gè)月，鄭州商品房庫(kù)存得到了極大的消化�！痹诓軕c偉看來(lái)，去年遺留下來(lái)的300萬(wàn)平方米的庫(kù)存量已經(jīng)消化殆盡。

曹認(rèn)為，由于去年經(jīng)歷了樓市的大調(diào)整，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)仍不太明確，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括嚴(yán)防4萬(wàn)億投資資金進(jìn)入樓市等監(jiān)管措施，開(kāi)發(fā)商對(duì)目前出現(xiàn)的銷(xiāo)售形勢(shì)都比較珍惜，回籠資金是開(kāi)發(fā)商當(dāng)前最重要的工作。

一個(gè)值得思考的問(wèn)題是，當(dāng)庫(kù)存消化所剩無(wú)幾，加上去年以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金緊張從而減緩了開(kāi)工速度，這是否會(huì)造成未來(lái)供應(yīng)緊張？在一份關(guān)于鄭州市7月147個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商手中仍有大量的房源。在這147個(gè)樓盤(pán)中，商品房總套數(shù)為183982套，其中當(dāng)前可售套數(shù)為59352套，商品房總面積為1729.5966萬(wàn)平方米，其中當(dāng)前可售面積為599.8597萬(wàn)平方米。

從可售面積考慮，按照今年上半年銷(xiāo)售595.24萬(wàn)平方米來(lái)算，目前這147個(gè)樓盤(pán)的599.8597萬(wàn)平方米可售商品房面積仍然可以銷(xiāo)售半年的時(shí)間�！澳壳坝捎跇鞘行蝿�(shì)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商普遍已經(jīng)加快了開(kāi)工進(jìn)度，新的房源也將陸續(xù)上市�！笔兰o(jì)金源市場(chǎng)推廣部蔡海龍也認(rèn)為，未來(lái)商品房供應(yīng)應(yīng)該不成問(wèn)題。曹慶偉也認(rèn)為，隨著“金九銀十”的消費(fèi)旺季到來(lái)，開(kāi)發(fā)商也將會(huì)在這個(gè)傳統(tǒng)的季節(jié)推出新盤(pán)。

但一業(yè)內(nèi)人士則提醒，未來(lái)鄭州樓市有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)緊張的局面�！澳壳斑@599.8597萬(wàn)平方米是包括住宅、非住宅以及所有戶型在內(nèi)的總量，在目前金融危機(jī)陰影仍沒(méi)有散開(kāi)的情況下，剛性需求在住宅類(lèi)的需求上將非常明顯，但對(duì)非住宅的需求將可能不會(huì)那么火爆�！痹撊耸空J(rèn)為，是否會(huì)出現(xiàn)對(duì)某一房源的集中需求而其他房源則少有人問(wèn)津的結(jié)構(gòu)性緊張局面，值得關(guān)注。