核心提示

曾有業(yè)內人士稱，中國城市的升級變革，從城市綜合體開始。城市綜合體，是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。這一論斷已經(jīng)毋庸置疑，并且城市綜合體的出現(xiàn)對于城市發(fā)展的促進作用，也在無數(shù)個城市成熟的進程中得到了證實。正因如此，城市綜合體在全球范圍內的諸多城市不斷被復制和建設，鄭州也不例外。據(jù)統(tǒng)計，有53個城市綜合體項目在建，其中還不包括在規(guī)劃和已報建未亮相的商業(yè)綜合體項目。面對這樣的數(shù)據(jù)，不少業(yè)內外人士驚呼鄭州綜合體“過剩危機”已經(jīng)凸顯，對鄭州綜合體市場表現(xiàn)出了一定的悲觀情緒。著名財經(jīng)評論員葉檀近日曾發(fā)表評論，表達對城市綜合體大爆發(fā)的擔憂：“商業(yè)地產(chǎn)與當?shù)氐纳虡I(yè)生態(tài)密切相關，沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。”

A   鄭州綜合體進入陣痛期

“鄭州城市綜合體發(fā)展的現(xiàn)狀的確有些令人擔心，不僅僅數(shù)量多，而且不少項目做得粗糙、業(yè)余，不僅沒有起到對區(qū)域發(fā)展的輻射力，而且成為雞肋。”銀基王朝副總齊華偉表示，鄭州目前城市綜合體發(fā)展進入了一個陣痛期，但這是走向成熟的一個過程。“面對現(xiàn)狀，一些業(yè)內人士過分悲觀的情緒是不可取的，不能因為階段性的尷尬局面，全盤否定城市綜合體的作用。”

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53個。面對這樣的現(xiàn)狀，競合董事長王東認為，鄭州綜合體的消化是需要一定時間的，但也不能對鄭州市場盲目悲觀。“市場供應量確實很龐大，一線城市10年前也是這樣一個狀況，2001年北京當時的城市綜合體市場很小，類似于現(xiàn)在的鄭州，當時不少機構和業(yè)內人士有一個比較悲觀的預測，結果預測錯了，城市的快速發(fā)展帶來了巨大的需求量，供應快速被消化。” 快速成長帶來發(fā)展中的諸多問題，促使綜合體開發(fā)商不斷去優(yōu)化項目，從而引導市場更加健康有序的發(fā)展。“今年整體商業(yè)供應偏大，市場競爭尤為激烈，不少商業(yè)項目的銷售推廣進度都明顯放緩，但城市綜合體的表現(xiàn)依然強于傳統(tǒng)商業(yè)。”這也說明了，城市綜合體的未來總體上說是光明的，目前所經(jīng)歷的發(fā)展階段是一個優(yōu)勝劣汰的正常市場現(xiàn)象。“經(jīng)過市場殘酷考驗能夠成功運營的項目，將會顯示出其對區(qū)域的巨大輻射力，為城市發(fā)展帶來正能量。”

B  商圈魔咒是綜合體運營不佳的真正原因

沒人能否定地段對于房地產(chǎn)項目的重要性，尤其是城市綜合體這樣，不僅要求地段，而且要求商圈和人氣的商業(yè)項目。對于商業(yè)來說，選址是第一步的。另外的核心要素還包括定位與規(guī)劃、產(chǎn)品設計、招商和后期運營。如果一個商場在選址上出現(xiàn)問題，人口密度不夠，將比較難以解決。“可能更多的是通過調整業(yè)態(tài)，不斷去找新的客戶群，重新進行業(yè)態(tài)組合。而這也應該是現(xiàn)在很多商場面臨的問題”，齊華偉表示。“綜合體的建設不應該是盲目的，每個商圈的情況不同，需要的綜合體也不盡相同”，目前鄭州的綜合體市場發(fā)展在選址和設計上略顯凌亂，有部分已經(jīng)建成的綜合體就出現(xiàn)招商困難、運營不佳等問題。“以郊區(qū)的城市綜合體為例，其消費人群主要以周邊的居民為主，根據(jù)周邊已入住居民人口數(shù)量以及規(guī)劃的未來居民人口數(shù)量來確定綜合體的規(guī)模，不能一味地求大；同時，郊區(qū)的人口消費主要以生活消費為主，在綜合體購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃上應該以生活類的百貨為主，而不應該盲目追求高端路線。”

對于根據(jù)區(qū)域特點來進行招商的模式，星聯(lián)置地副總李濤表示完全贊同，“這滿足了定位能力和招商能力兩個核心能力的要求。”對比萬達的訂單模式，他認為，“其實萬達可以做得更好。”雖然萬達模式因其純熟的業(yè)態(tài)組合，在近期檢驗非常成功，在快速復制、快速占有區(qū)域商業(yè)資源上表現(xiàn)不錯，但是如果周圍有一個比它位置更好或者一樣，而產(chǎn)品的業(yè)態(tài)組合比它更完美、更到位，這種訂單地產(chǎn)還是會有一些挑戰(zhàn)。“不知道十年之后是否會有一些新來的競爭者會對它產(chǎn)生威脅，這個還需要用時間來去檢驗。” 

C   定位不能一味地求大求高端

目前城市綜合體多數(shù)定位在“一站式解決”，無非就是幾種業(yè)態(tài)疊加組合，同質化問題已經(jīng)十分嚴重。如果不根據(jù)區(qū)域特色找準定位，尋求差異化，那么不但拖累自身，對區(qū)域商業(yè)的發(fā)展也沒有好處。一個新開的項目，在三年內都是一個很正常的調整期。一方面是開發(fā)商對項目的定位有一個認識過程，另一方面品牌商戶對區(qū)域的定位也有個認識的過程。李濤認為，“給它一點時間，也許這個項目完全有理由成長起來”。

商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的運營，對于昔日“一張圖紙滿天飛”的住宅開發(fā)商來說并非易事。太格地產(chǎn)孔玉峰認為，相比國際大城市或北上廣深等地，鄭州的城市綜合體繁華程度以及商業(yè)的各個方面均達不到這些城市的水平，這和開發(fā)商的專業(yè)能力有很大的關系。“商業(yè)地產(chǎn)每一個都是一個新的領域，一個非常專業(yè)的領域”，定位對不對，業(yè)態(tài)怎么分布，品牌怎么落位，品牌的結構是什么，人流能不能到位等內外各個方面都很重要。企業(yè)要對自身的項目開發(fā)經(jīng)驗、運營能力具有十分清醒的認識。以至于有的業(yè)內人士認為，對于城市綜合體這樣大型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，只有成功的產(chǎn)品而沒有成功的模式。

事實上，目前二、三線城市呈現(xiàn)出井噴狀態(tài)的城市綜合體，多數(shù)依然采用以售養(yǎng)租的形式，將絕大部分物業(yè)進行出售，僅留極少部分的商業(yè)比例進行持有經(jīng)營。即便是號稱商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達，也必須租售結合，“以資產(chǎn)滾資金”，才能滿足快速擴張的需求。從這個角度來說，能真正達到“城市綜合體”標準的實際上很少。

D   小心扎堆面臨空置的危機

在商業(yè)零售的高增長帶動下，鄭州的城市綜合體項目雨后春筍般地涌現(xiàn)出來，城市綜合體的巨量供應，市場能否消化如此多的商業(yè)體？投資商、開發(fā)商的后續(xù)實力是不是可以跟上？這將是下一階段鄭州房地產(chǎn)市場不得不面對的問題。